Anstieg der Immobilienpreise schwächt sich österreichweit ab
(, Wien)Weiterhin hohe Preissteigerungen in Wien
Die aktuelle Ausgabe der Immobilienmarktanalyse der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zeigt eine merkliche Verlangsamung des Preisanstiegs für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2019 österreichweit auf 5,2 % (im Jahresvergleich) – nach einem Plus von 7,3 % im zweiten Quartal. In Wien verringerte sich die noch im zweiten Quartal außergewöhnlich starke Preisdynamik auf +7,6 %. Im Bundesgebiet ohne Wien setzte sich das seit Jahresmitte 2018 beobachtete Nachlassen des Preisauftriebs fort: minus 2 Prozentpunkte auf +1,8 % im dritten Quartal (gegenüber dem zweiten Quartal). Allerdings verzeichneten sowohl in Wien (+8,2 %) als auch im restlichen Bundesgebiet (+3,8 %) die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen einen überdurchschnittlich starken Zuwachs.
| Q3 19 | Q2 19 | Q1 19 | Q4 18 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Veränderung zum Vorjahr in % | |||||||||||||
| Österreich | 5,2 | 7,3 | 5,0 | 7,4 | 6,9 | 3,8 | 7,3 | 4,1 | 3,5 | 4,7 | |||
| Österreich ohne Wien | 1,8 | 3,8 | 4,1 | 8,5 | 8,5 | 4,9 | 9,1 | 5,1 | 3,1 | 2,7 | |||
| Wien | 7,6 | 9,8 | 5,5 | 6,7 | 5,2 | 1,5 | 3,8 | 2,2 | 4,2 | 8,7 | |||
| Veränderung zum Vorquartal in % | |||||||||||||
| Österreich | 0,8 | 2,9 | 1,4 | 0,1 | x | x | x | x | x | x | |||
| Österreich ohne Wien | 0,7 | 0,2 | 0,0 | 1,0 | x | x | x | x | x | x | |||
| Wien | 0,9 | 4,8 | 2,3 | -0,6 | x | x | x | x | x | x | |||
| Index (2000=100) | |||||||||||||
| Österreich | 213,8 | 212,1 | 206,1 | 203,3 | 200,1 | 187,2 | 180,4 | 168,1 | 161,4 | 156,0 | |||
| Österreich ohne Wien | 195,5 | 194,2 | 193,8 | 193,9 | 189,8 | 174,9 | 166,7 | 152,9 | 145,4 | 141,1 | |||
| Wien | 254,1 | 251,9 | 240,3 | 234,8 | 232,0 | 220,4 | 217,2 | 209,2 | 204,6 | 196,3 | |||
| Quelle: Data Science Service GmbH (DSS), TU Wien, Prof. Feilmayr, OeNB. | |||||||||||||
Abweichung der Preise von Fundamentalfaktoren hoch, jedoch nicht weiter zunehmend
Der Fundamentalpreisindikator1 der OeNB für Wohnimmobilien in Wien deutet im dritten Quartal 2019 auf eine Abweichung der Preise von den Fundamentalfaktoren um 26 % hin. Österreichweit liegt dieser Wert bei 14 %. In einer längerfristigen Perspektive kann die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien – insbesondere in Wien – in zunehmenden Maß nicht durch Fundamentalfaktoren erklärt werden.
Wohnbau auch 2019 sehr dynamisch, aber Rückgang bei Baubewilligungen
Seit dem Jahr 2017 beginnt sich die Lage auf dem österreichweiten Wohnimmobilienmarkt durch die stärkere Ausweitung der Bauleistung und die schwächere Nachfrage langsam zu entspannen. Die Wohnbauinvestitionen stiegen im Jahr 2018 um 6,2 %. In den ersten drei Quartalen 2019 wurde die Dynamik mit durchschnittlich +5,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum annähernd beibehalten. Damit hat die Bauwirtschaft auf den sich seit Jahren aufbauenden Nachfrageüberhang reagiert. Die seit ihrem Höhepunkt im Jahr 2017 sinkende Anzahl an Baubewilligungen deutet jedoch auf ein bevorstehendes Ende des Baubooms hin.
Leichte Zunahme des Wachstums der Wohnbaukredite an Haushalte
Das Wachstum der Wohnbaukredite an private Haushalte hat sich im dritten Quartal 2019 leicht beschleunigt und betrug im September 2019 5,2 % (im Vorjahresvergleich). Zwar wurden die Kreditrichtlinien für die Aufnahme von Wohnbaukrediten im dritten Quartal 2019 weiter leicht verschärft, die Kreditzinsen sanken aber und waren im September 2019 mit 1,54 % um 29 Basispunkte niedriger als vor Jahresfrist.
Der Anteil variabel verzinster Kredite (Zinsbindungsfrist bis 1 Jahr) am Neukreditgeschäft lag im Durchschnitt der letzten zwölf Monate bis September 2019 bei 44,4 % (gegenüber 44,7 % im Vergleichszeitraum des Vorjahres). Der Fremdwährungsanteil an den Wohnbaukrediten betrug im September 2019 10,7 % und damit um 1,5 Prozentpunkte weniger als vor Jahresfrist.
1) Für die Einschätzung des Immobilienmarktes sind neben der Preisentwicklung auch andere Indikatoren entscheidend (u.a. die Entwicklung der neu vergebenen Hypothekarkredite, demografische Entwicklungen, die Renditeerwartung von alternativen Anlagemöglichkeiten und die erwartete Zinsentwicklung). Der Fundamentalpreisindikator stellt die Abweichungen der Immobilienpreise zu einem durch Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau dar.