Steigende Zinsniveaus bei Wohnbaukrediten

Gleichzeitig deutlich rückläufige Neukreditvergaben

Die Erhöhung des EZB-Leitzinssatzes um 50 (Juli 2022) bzw. 75 Basispunkte (September 2022) auf 1,25 % führte im Kundengeschäft der Banken bereits bis August zu deutlichen Anstiegen. So erreichte der Zinssatz für neu vergebene Wohnbaukredite in Österreich mit 2,08 % den höchsten Wert seit Februar 2017, was gegenüber dem Tiefststand von 1,12 % (März 2021) einen Anstieg um 96 Basispunkte bedeutete. Die Entwicklung wurde dabei insbesondere von den starken Zinsanstiegen von fix verzinsten (bzw. längerfristig zinsgebundenen) Finanzierungen getrieben. Gleichzeitig stiegen auch die Zinssätze für den gesamten aushaftenden Wohnbaukreditbestand, insbesondere aufgrund von Zinsanpassungen bei variabel verzinsten Krediten, im Juli und August erstmals empfindlich an. Die Neukreditvergaben erfuhren – unter anderem aufgrund deutlich gestiegener Zinssätze – im August 2022 eine Reduktion.

Als Reaktion auf steigende Leit- und Geldmarktzinssätze zogen die Zinsniveaus für Wohnbaukredite österreichischer Banken in den vergangenen Monaten deutlich an. Bei Betrachtung der Neukreditvergabe lag der kapitalgewichtete Durchschnittszinssatz im August 2022 mit 2,08 % um 91 Basispunkte über dem Vorjahresvergleich (August 2021: 1,17 %). Der Anstieg spiegelte somit bereits wesentliche Teile der beiden Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) im Juli bzw. September um insgesamt 125 Basispunkte wider. Während die Zinsen bei langfristig (d. h. zumindest auf 10 Jahre) gebundenen Konditionen im Vorjahresvergleich um 125 Basispunkte auf 2,55 % (August 2022) zulegten, stiegen sie im variabel verzinsten Bereich (bzw. mit kurzfristiger Zinsbindung bis zu einem Jahr) um 51 Basispunkte (aktuell 1,44 %) an. Gemessen am gesamten Neugeschäft (d. h. neben den neu vergebenen auch die im jeweiligen Monat neu verhandelten Kredite zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum) lag der kapitalgewichtete Durchschnittszinssatz im August 2022 mit 1,93 % um 73 Basispunkte über dem Vorjahreswert (1,20 %).

Die in der Neukreditvergabe bereits seit Anfang des Jahres ersichtlichen Zinsanstiege, schlugen sich in den vergangenen beiden Monaten erstmals auch verstärkt im aushaftenden Wohnbaukreditbestand nieder. Der kapitalgewichtete Durchschnittszinssatz der Haushalte stieg zwischen Juni und August dabei um 15 Basispunkte auf aktuell 1,56 %. Dies war insbesondere auf den mit 47 % vergleichsweise hohen Anteil variabel verzinster Kredite am gesamten Bestand von Wohnbaukrediten zurückzuführen, welche unmittelbar von den aktuellen Änderungen der Marktzinssätze betroffen sind. Das Zinsniveau dieser variabel verzinsten Kredite stieg im Bestand zwischen Juni (1,12 %) und August (1,42 %) um deutliche 30 Basispunkte.

Deutlicher Rückgang der Neukreditvergaben
Während die Nachfrage nach Wohnbaukrediten – trotz steigender Zinsen – bis inklusive Juli 2022 hoch blieb, konnte nun erstmals eine deutliche Reduktion der Neukreditvergaben beobachtet werden. Die innerhalb Österreichs neu vergebenen Kredite zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum erreichten im August 2022 mit 1.267 Mio EUR den niedrigsten Wert seit Anfang 2017. Der nun starke Rückgang im August steht in engem Zusammenhang mit dem steigenden Zinsniveau, wobei steigende Immobilienpreise und die anhaltend hohe Inflation die Leistbarkeit von Immobilien generell weiter einschränken. Demgegenüber ist das hohe Wachstum in den Vormonaten sicherlich auch vor dem Hintergrund von Vorzieheffekten angesichts der Erwartung steigender Zinsen und der mit 1. August 2022 in Kraft getretenen Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO), welche neue Vorgaben in Bezug auf Wohnimmobilien­finanzierungen in Österreich umsetzt, zu sehen.

Zinssätze der von österreichischen Banken vergebenen Kredite zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum (erhoben im Rahmen der EZB-Zinssatzstatistik):