Markt für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2020 robuster gegen COVID-19-Krise als jener für Gewerbeimmobilien
(, Wien)Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den österreichischen Immobilienmarkt
Oesterreichische Nationalbank (OeNB) analysiert in der aktuellen Ausgabe von „Immobilien aktuell – Österreich“ die Entwicklungen des österreichischen Immobilienmarktes in Zeiten von COVID-19. Der Markt für Wohnimmobilien erwies sich gegenüber dem für Gewerbeimmobilien als krisenresistenter und verzeichnete auch über die letzten drei Quartale leichte Preissteigerungen.
Österreichweit verzeichneten die Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2020 ein Plus von 3,4 % (im Vorjahresvergleich). Im vierten Quartal 2019 war der Anstieg bei +3,0 % gelegen. In Wien hingegen ging die Jahresveränderungsrate zu Jahresbeginn 2020 leicht zurück auf +3,9 % (nach +4,3 % im Quartal davor). Im Bundesgebiet ohne Wien erhöhte sich der entsprechende Wert auf +2,8 % (nach +1,2 %). Betrachtet man die Veränderungen zum Vorquartal, hat sich die Quartalswachstumsrate verdoppelt.
| Q1 20 | Q4 19 | Q3 19 | Q2 19 | Q1 19 | Q4 18 | Q3 18 | Q2 18 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Veränderung zum Vorjahr in % | |||||||||||||
| Österreich | 3,4 | 3,0 | 2,3 | 7,3 | 5,0 | 7,4 | 8,0 | 5,0 | 3,9 | 6,9 | 3,8 | 7,3 | 4,1 |
| Österreich ohne Wien | 2,8 | 1,2 | 1,7 | 3,8 | 4,1 | 8,5 | 9,7 | 6,0 | 2,6 | 8,5 | 4,9 | 9,1 | 5,1 |
| Wien | 3,9 | 4,3 | 2,7 | 9,8 | 5,5 | 6,7 | 6,5 | 4,2 | 4,9 | 5,2 | 1,5 | 3,8 | 2,2 |
| Veränderung zum Vorquartal in % | |||||||||||||
| Österreich | 1,7 | 0,8 | -0,4 | 2,9 | 1,4 | 0,1 | 2,8 | 0,6 | x | x | x | x | x |
| Österreich ohne Wien | 1,5 | 0,6 | 0,8 | 0,2 | 0,0 | 1,0 | 2,6 | 0,5 | x | x | x | x | x |
| Wien | 1,9 | 1,0 | -1,2 | 4,8 | 2,3 | -0,6 | 2,9 | 0,7 | x | x | x | x | x |
| Index (2000=100) | |||||||||||||
| Österreich | 213,1 | 209,5 | 207,8 | 212,1 | 206,1 | 203,3 | 203,2 | 197,6 | 208,0 | 200,1 | 187,2 | 180,4 | 168,1 |
| Österreich ohne Wien | 199,3 | 196,3 | 195,2 | 194,2 | 193,8 | 193,9 | 192,0 | 187,1 | 194,8 | 189,8 | 174,9 | 166,7 | 152,9 |
| Wien | 249,6 | 244,9 | 242,4 | 251,9 | 240,3 | 234,8 | 236,1 | 229,4 | 234,2 | 232,0 | 220,4 | 217,2 | 209,2 |
| Quelle: Data Science Service GmbH (DSS), TU Wien, Prof. Feilmayr, OeNB. | |||||||||||||
Starker Nachfragerückgang betrifft die einzelnen Segmente des Immobilienmarktes unterschiedlich
Infolge der Containment-Maßnahmen ist die Nachfrage auf dem Mietmarkt für Wohnungen laut Auskunft der Immobilienbranche bzw. Maklerbüros zurückgegangen. Auch bei der Nachfrage nach Vorsorgewohnungen zeichnet sich ein Rückgang ab, der aber im Vergleich zur Nachfrage nach Eigentumswohnungen niedrigerer ausfallen dürfte. Auf dem Gewerbemietmarkt sind Einzelhandelsflächen besonders stark betroffen.
Unterdurchschnittliche Solvenz- und Liquiditätsposition im Grundstücks- und Wohnungswesen
Die Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie führen bei einem beträchtlichen Teil der Unternehmen zu deutlichen Verlusten und damit auch zu Rückgängen der Eigenkapitalquote. Im Baubereich lag diese vor Ausbruch der Krise nahe am Durchschnitt der Gesamtwirtschaft. Im Grundstücks- und Wohnungswesen führt ein hoher Anteil von Unternehmen mit einer negativen Eigenkapitalquote zu einer erhöhten Vulnerabilität des Sektors. Die Liquiditätsposition dieser Branche liegt ebenfalls unter den Werten der Gesamtwirtschaft.
Hohe Wertschöpfungsverluste in der Bauwirtschaft, aber durch Kurzarbeit vergleichsweise geringer Anstieg der Arbeitslosigkeit
Die Containment-Maßnahmen im Zuge der COVID-19-Pandemie bedeuteten für die Bauwirtschaft einen Wertschöpfungsrückgang um 37 % im Zeitraum KW 11–15, und damit einen größeren Rückgang als in der Gesamtwirtschaft (–29 %). Für das Grundstücks- und Wohnungswesen wird ein deutlich geringerer Rückgang (–18 %) ausgewiesen. Die Kurzarbeit wurde von der Bauwirtschaft stark in Anspruch genommen. Per 31. Mai 2020 wurden Kurzarbeitsanträge für 54 % der Gesamtzahl der unselbstständig Beschäftigten gestellt, was deutlich über dem Wert für die Gesamtwirtschaft (37 %) liegt. Die Arbeitslosigkeit in der Bauwirtschaft ist saisonbedingt seit Mitte März 2020 gesunken.
Hohe Bedeutung von Immobilien für die Kreditaufnahme durch Nichtbanken
Immobilien spielen als Sicherheit wie auch als Finanzierungsobjekt eine wesentliche Rolle bei der Aufnahme von Bankkrediten. Ende 2019 waren knapp 60 % aller Forderungen an alle inländischen Nichtbanken hypothekarisch besichert. Der Anteil der Finanzierung von Immobilienprojekten an den gesamten Forderungen gegenüber dem Nichtbankensektor war mit 54 % ähnlich hoch.
Im ersten Quartal 2020 war in den Daten zur Entwicklung der Wohnbaukredite an private Haushalte noch kein bedeutender Effekt von COVID-19 zu registrieren. Das Kreditwachstum beschleunigte sich in den ersten Monaten dieses Jahres leicht und betrug im März 2020 im Vorjahresvergleich 6,0 %.