Wohnimmobilien in Wien trotz nachlassenden Preisanstiegs zu teuer

Ergebnisse des OeNB-Fundamentalpreisindikators für das zweite Quartal 2014

Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien in Österreich ist derzeit von zwei gegenläufigen Entwicklungen gekennzeichnet: Während sich der Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Wien kontinuierlich abschwächt (auf +5,8 % im zweiten Quartal 2014), ist in den Bundesländern im ersten Halbjahr 2014 eine Beschleunigung zu beobachten (auf +4,3 % im zweiten Quartal). Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB)  zeigt für Wien eine anhaltende Überbewertung (2. Quartal 2014 um 23 %). Für Gesamtösterreich zeigt der Indikator eine Übereinstimmung der Preise mit den Fundamentalfaktoren. Die privaten Haushalte nehmen derzeit wieder verstärkt Wohnbaukredite auf.

Heterogene Preisentwicklungen bei Wohnungen, Einfamilienhäusern und Baugrundstücken
Die einzelnen Teilmärkte in Wien zeigen mit Ausnahme der Baugrundstücke rückläufige Preissteigerungsraten. Der Preisauftrieb im größten erfassten Segment – den gebrauchten Eigentumswohnungen – nimmt zwar ab, blieb mit +7,5 % (im Jahresabstand) im zweiten Quartal jedoch noch stark (1. Quartal 2014: +10,8 %). Die Preise für neue Eigentumswohnungen entwickelten sich hingegen leicht rückläufig. Einfamilienhäuser haben die bei Eigentums­wohnungen sichtbaren starken Preis­anstiege nicht mitgemacht. Seit Jahresbeginn 2014 sind die Preise spürbar gefallen
(1. Quartal: ‑4,9 %; Q2: -5,6 %). Einen steigenden Trend zeigten hingegen die Preise für Bau­grundstücke. Diese stiegen im zweiten Quartal 2014 um 17,0 % gegenüber dem Vorjahr.

Die jüngsten Preisentwicklungen auf den Teilmärkten in den Bundesländern zeigen deutliche Parallelen zur Wiener Entwicklung. Der Preisauftrieb bei gebrauchten Eigentumswohnungen hat sich stabilisiert. Neue Eigentumswohnungen sinken mittlerweile spürbar im Preis. Im vorherrschenden Segment, den Einfamilienhäusern, beginnen die Preise hingegen wieder anzuziehen. Die Preise für Baugrundstücke stiegen wie in Wien kräftig.

Demografie und Anlagemotiv treiben Nachfrage
Eine wesentliche Determinante der Preisentwicklung ist die gestiegene Nachfrage nach Wohnimmobilien als Folge des Bevölkerungswachstums. Seit dem Jahr 2011 beschleunigt sich das Bevölkerungswachstum kontinuierlich. Im Vergleich zum durchschnittlichen Wachstum der Jahre 2008 bis 2010 (+9.900 Personen) hat sich der Anstieg im Jahr 2013 verdreifacht (+27.800).  Neben der demografischen Entwicklung dürfte das Veranlagungsmotiv eine wichtige Rolle spielen. Das im Rahmen der jüngsten Wirtschafts- und Finanzkrise stark gesunkene Zinsniveau hat zu einer Steigerung der Attraktivität von Immobilien als alternative Anlageform geführt. Das Angebot von Immobilien reagiert auf eine gestiegene Nachfrage mit Verzögerungen. Die Wohnbautätigkeit hat sich in den vergangenen Jahren verhalten entwickelt, intensivierte sich jedoch im Verlauf des Jahres 2013.

Wohnimmobilien: Wien weiterhin überbewertet 
Der Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien zeigt für Wien eine anhaltende Überbewertung. Diese erreichte im zweiten Quartal 2014 23 % (nach 22 % im ersten Quartal 2014 und 21 % im vierten Quartal 2013). Der Anstieg der Preise war zwar schwächer als in den Vorquartalen, übertraf aber trotzdem jenen der Fundamentalfaktoren (wie z.B. Haushaltseinkommen u. Konsumentenpreise). Für Gesamtösterreich zeigt der Indikator eine weitgehende Übereinstimmung der Preise mit den Fundamentalfaktoren. Die Veränderung seit der ersten Veröffentlichung im Jänner 2014, in der für das vierte Quartal 2013 eine Unterbewertung von 8 % ausgewiesen wurde, ist neben den seither erfolgten Preisanstiegen auch auf eine methodische Revision (Anpassung des regionalen Gewichtungsschemas) zurückzuführen.

Private Haushalte nehmen verstärkt Wohnbaukredite auf
Die Finanzierungsbedingungen für Wohnbaukredite sind anhaltend günstig. Die durch­schnittlichen Zinsen für Wohnbaukredite an private Haushalte in Euro gingen im Laufe des Jahres 2014 weiter geringfügig um 7 Basispunkte auf 2,31 % zurück. Das Wachstum der Wohnbaukredite an private Haushalte hat sich von 2,4 % im Dezember 2013 auf 3,4 % im Juli 2014 beschleunigt. Gleichzeitig sank jedoch das Volumen von Konsumkrediten und sonstigen Krediten, sodass das gesamte Kreditvolumen der privaten Haushalte nur moderat anstieg (+1,3 % im Juli). Die gesamte Verschuldung der privaten Haushalte ist rückläufig und im internationalen Vergleich niedrig. Der Fremdwährungsanteil lag im Juli 2014 mit 23,6 % um rund 16 Prozentpunkte unter dem im Oktober 2008 verzeichneten Höchstwert. Der Anteil variabel verzinster Kredite (Zinsbindungsfrist bis 1 Jahr) stieg im Juli im Vorjahresvergleich um 0,5 Prozentpunkte auf 83,4 %.