Bericht

Der Beitrag beschäftigt sich mit der Bedeutung und Entwicklung von – an der Wiener Börse notierten – Immobilienaktiengesellschaften im Aktienportefeuille von österreichischen Privatanlegern. Zwischen 2000 und Frühjahr 2007 hat sich der von österreichischen Privatanlegern²) gehaltene Besitz von Immobilienaktien von etwa 400 Mio Euro auf mehr als 6 Mrd Euro gesteigert. Die Zuwächse kamen zu einem Großteil aus Nettozukäufen. Mit Stichtag Ende März 2007 erreichten Immobilienaktien einen Anteil von knapp 30% im Aktienportefeuille der österreichischen Privatanleger. Zwischen Ende März 2007 und Ende Jänner 2008 verringerte sich der Vermögensbestand vor allem aufgrund stark sinkender Aktienkurse in diesem Segment auf etwa 3,3 Mrd Euro (ca. 20% des Aktienportefeuilles).

Die seit Sommer 2007 – speziell durch die Subprime-Krise in den USA ausgelösten – anhaltenden Finanzmarktturbulenzen mit fallenden Kursen bei allen wichtigen Aktienindizes (DAX, (EURO)STOXX50, DOW JONES, HANG SENG, NIKKEI, etc.) hat insbesondere auch unter Privatinvestoren in Österreich zu Verunsicherung geführt. Betroffen von fallenden Aktienkursen sind direkt vor allem jene Investoren, die in Aktien, Aktien- bzw. gemischten Fonds (mit entsprechendem Aktienanteil), fondsgebundenen Lebensversicherungen (mit Aktienanteil) oder auch in strukturierten Produkten³) oder direkt in Finanzderivaten investiert sind. Indirekt sind praktisch alle Anlegergruppen aber auch Kreditnehmer betroffen. So wirkten sich die Turbulenzen und Unsicherheiten am Aktienmarkt positiv auf „sichere Häfen“ (wie z. B. Gold⁴) und Staatsanleihen ⁵) ) aus. Weiters zogen sie Leitzinssatzsenkungen der US-Notenbank nach sich.

In den Achtzigerjahren und noch bis in die erste Hälfte der Neunzigerjahre war das Interesse der österreichischen Privatanleger an Aktien und Investmentzertifikaten sehr gering. Dies lag einerseits an dem geringen Angebot auf dem inländischen Kapitalmarkt und andererseits an den Finanzmarktturbulenzen in den Jahren 1987 und 1992/93. In der Hochphase auf den internationalen Börsenplätzen Ende der Neunzigerjahre und zu Beginn des neuen Jahrtausends hat das Interesse der österreichischen privaten Haushalte für die Veranlagungsinstrumente Aktien und Aktienfonds stark zugenommen, insbesondere auch für ausländische Aktien (via direkte Investitionen in börsennotierte ausländische Aktien oder in in- und ausländische Aktienfonds). Neben den gestiegenen Kursen (und der damit verbundenen Hoffnung auf höhere Rendite) waren es auch die gegenüber früheren Hochphasen weitaus breitere Produktpalette sowie die verstärkte private Altersvorsorge (auch über fondsgebundene Lebensversicherungen bzw. Pensionskassen), die dieses Interesse antrieben. Sehr viele Investoren sind – insbesondere bei Aktienfonds und ausländischen Aktien – zu relativ hohen Kursen in den Markt eingestiegen. Auch die ab Mitte 2000 (zu Beginn noch relativ moderat) fallenden internationalen Kurse – ausgelöst durch das Platzen der dot.com-Blase – haben vorerst die Privatanleger meist zu weiteren Einstiegen (und weniger zu Verkäufen) veranlasst. Erst die auf den meisten großen internationalen Börsenplätzen weiter stark fallenden Kurse, die zu Beginn 2003 ihren Tiefststand erreichten, haben einerseits zu hohen Kursverlusten und andererseits auch zu einem Vertrauensverlust der österreichischen Privatanleger in das Veranlagungsinstrument Aktie geführt. Dieser Vertrauensverlust zeigte sich auch in den geringen Nettoneuinvestitionen (trotz teils sehr niedrigen Bewertungen auf den internationalen Börsenmärkten) in den Jahren 2002 und insbesondere 2003. Ab 2004 stieg mit den Kursen auch wieder (sehr langsam) das Interesse der österreichischen Privatanleger an Aktien und Aktienfonds, das bis zum Frühjahr 2007, als es auch die ersten Anzeichen beginnender Finanzmarktturbulenzen gab, anhielt.⁶)

Grafik 1 zeigt die Entwicklung der Vermögensbestände von österreichischen Privatinvestoren an in- und ausländischen börsennotierten Aktien und Aktienfonds (in Summe) von 1999 bis 2007 sowie deren Anteil am Geldvermögen⁷) der privaten Haushalte.

Im Gegensatz zu vielen internationalen Börsenindizes hat der österreichische Aktienindex (ATX) weder Ende der Neunzigerjahre/Anfang 2000 diese starke Überhitzung der Kurse noch den darauf folgenden herben Absturz erlebt. 2004 setzte der ATX dann zu einem Höhenflug an, der bis Sommer 2007 anhielt (+ 230% zwischen Ende Dezember 2003 und Ende Juni 2007). In diesen Jahren waren es dann auch vor allem Titel der Wiener Börse, in die die österreichischen Privatanleger investierten und weniger in an ausländischen Börsen notierten Aktiengesellschaften oder Aktienfonds. Die Nettoneuinvestitionen von österreichischen Privatanlegern an der Wiener Börse in den Jahren 2002 bis 2006 sind allerdings zu mehr als 80% von Investitionen in Immobilienaktien getragen worden. Diese Neuinvestitionen wurden insbesondere durch massive Kapitalerhöhungen ermöglicht.

Immobilienaktiengesellschaften sind Unternehmen, deren Unternehmenszweck entweder in der Bewirtschaftung eigener Immobilien, der Projektentwicklung oder als Erbringer von Leistungen im Bereich des Portfolio Management im Rahmen eines eigenen Unternehmensverbundes oder für fremde Unternehmen besteht⁸) . Die bekanntesten Titel an der Wiener Börse sind die Immofinanz AG, Immoeast AG, CA Immobilen Anlagen AG, S-Immo AG und Meinl European Land⁹) . Bis auf Meinl European Land sind all diese Aktien im ATX Prime enthalten¹⁰).

Grafik 2 zeigt die Entwicklung von Immobilienaktien und deren Bedeutung im Aktienportefeuille¹¹) der österreichischen Privatinvestoren. Die Grafik macht deutlich, dass Privatinvestoren zwischen 1999 und 2006 mit steigender Tendenz in an der Wiener Börse notierte Immobilienaktien investiert haben und diese Investitionen mit den steigenden Kursen positiv korrelieren. Der Kurszuwachs von Immobilienaktien lag allerdings unter den durchschnittlichen Wertsteigerungen der im ATX enthaltenen Unternehmen. Der Anteil dieser Aktien im Aktienportefeuille stieg seit 1999 von knapp 5% auf knapp 28% Ende 2006; dazu trug neben den Nettoneuinvestitionen auch die außergewöhnlich gute Performance im Jahr 2006 bei. Obwohl private Haushalte in Relation zu anderen Investorensektoren eine breitere Streuung von Einzelaktien vornehmen, ist hier eine zunehmende Konzentration in Immobilienaktien zu beobachten. Im ersten Quartal 2007¹²)  stiegen die Kurse weiter an, und es wurde auch weiterhin (leicht) investiert, sodass der Wert auf über 6 Mrd EUR stieg. Seither haben sämtliche Immobilienaktien (im Vergleich mit dem Börsenindex ATX) überdurchschnittliche Verluste einstecken müssen, sodass bis Ende 2007 der Anteil der Immobilienaktien im Aktienportefeuille der privaten Haushalte wieder auf rund 20% fiel (ca. 3,8 Mrd EUR). Auch im Jänner 2008 konnten sich die Immobilienaktien dem negativen Marktumfeld nicht entziehen, und weitere Kursverluste ließen den Wert auf ca. 3,3 Mrd EUR fallen. Somit hat sich der Vermögensbestand in diesem Segment innerhalb von zehn Monaten – großteils aufgrund von Kursverlusten – beinahe halbiert. Im Februar 2008 zeigten sich die Kurse leicht erholt (aber noch immer unter den Preisen von Ende Dezember). Die Volatilität ist für dieses Segment jedoch weiterhin ungewöhnlich hoch, eine Stabilisierung der Lage ist aufgrund des unsicheren Marktumfelds noch nicht in Sicht.

Insgesamt zeigt die Analyse, dass die relativ hohe Konzentration auf Immobilienaktien den österreichischen Privatanlegern seit Ende Juni 2007 deutliche Kursverluste beschert hat. Diese Aktien fielen bis Ende Jänner 2008 auf das Niveau von 2003 oder früher zurück, in manchen Fällen notierten die Aktien sogar unter dem Ausgabepreis. Es bleibt abzuwarten,

• wie sehr die doch deutlichen Verluste bei den großen Immobilienaktien seit Ende Juni 2007 dem Vertrauen der Anleger in Aktien geschadet haben,  

• inwieweit die hauptsächlich im Besitz von Privatanlegern befindlichen Aktien diese Kursverluste in den nächsten Jahren wieder wett machen können, und

• wie sich die Performance der Immobilienaktien, nicht zuletzt durch die Möglichkeit geänderter Bewertungsansätze für den Immobilienbesitz und der anhaltenden Ausrichtung auf osteuropäische Märkte, in Zukunft entwickeln wird.

Es zeigt sich auf jeden Fall, dass auch die bisher unter Privatanlegern als „krisensicher“ geltenden Immobilienaktien größeren Kursschwankungen unterliegen können.